シリコンバレーでオフィスを賃貸する　～アメリカ不動産業界の違い～ ①

#Why we do more!

こんにちは。

シリコンバレー不動産です。

本日は賃貸オフィス物件を初めてシリコンバレー・サンノゼ・サンタクララ・サンマテオで借りる際によくある、ご質問、日米での違いをリストしました。これからオフィスを探そうと思っている方、ぜひ参考にしてみてください。



【１】ゆっくり探したいです。

毎回お伝えしている通り、シリコンバレーでの住宅供給は全く需要に追いついていません。

オフィスはどうか？実はオフィスも全く同じです。

オフィススペースの７０％近くがGoogle、Apple、Facebookなど大手テックカンパニーに占領されていて、残りは約30%しかございません。

住宅と同じく競争が激しい、好きなスペースが見つかった場合、特に1000Sqft位の小スペース、すぐに動く必要がございます。

たまに、物件ごとに日本本社側の承認をもらわないといけないケース。

時差もあり、日本の承認を待っていると、もちろんすぐに他の会社にスペースは取られてしまいます。

現地の人が物件に関して決定権があると、とてもスムーズにいきます。


【２】2ヶ月後にオフィスオープンしたい。

アメリカのオフィス賃貸は、交渉を致します。

この交渉は、まず、テナント側より、このような条件ではどうですか？というLetter of Intentを提出する事で開始します。

その後、大家側がこのLetterを変更したり、条件を追加したりしてきます。

それをテナント側で受領後、またそれを変更したりします。

これを何度も繰り返し、様々な条件が合った後、本契約が結ばれます。

このような契約交渉をしていくため、かなりの時間がかかります。

また、内装工事も時間がかかります。

内装工事であっても、カウンティーによる工事許可をもらってから、工事が開始できます。

お役所仕事ですので、時間がかかることが多く、工事自体もアメリカですと予定より送れる事が予想されます。

【３】オフィス仲介の手数料はおいくらでしょうか？
カルフォルニアでのオフィス仲介に関しましては、テナント側から手数料をお支払いいただくことはございません。手数料を支払うのは大家となります。大家が大家側の不動産ブローカー分と、貸主側のブローカー分を支払います。

その為、不動産会社を使用することはお客様にとってデメリットはございません。

【４】内装工事費は自分でテナント側が負担ですよね？
これは、交渉次第でございます。

大家が払ってくれる場合も多いです。

弊社の場合、日米16年間の経験を持ったネイティブのブローカーが交渉にあたりますので、他社様より交渉力が強いのが特徴です。全額支払ってくれる場合、または工事費の8割、6割払ってくれる場合があります。

テナント側が有利になるよう、弊社では交渉をいたします。

【5】現状回復はいくらくらかかる？
アメリカでは現状回復は必要ございません。

オフィスで工事して付け加えた物（家具以外）は、大家の物になります。

ですから、原状回復は必要なく、そのかわり、家具以外は退去時にそのままの状態で返却します。

【6】更新は簡単だから、不動産会社を通さなくてもいいですよね？
日本のように自動更新ではありません。更新時にも交渉が必要となります。

１、で述べたように、供給がすくな為、更新時には家賃がかなり上がる場合があります。

また、急に更新2ヶ月前に、このビルは、他のオーナーが購入しまし、アパートになりますので、契約終了で退去をお願いしますと知らせが来ることもございます。

こうなると、新しいオフィスを短期間で探す必要が発生、不利な条件または、満足しないオフィスを借りなくてはいけない場合がでてきます。

そうならないように、不動産会社を通して更新数ヶ月前から動きを見せる事が必要です。

不動産会社が間に入ることで、ビルが新しいオーナーに購入されているかどうかはすぐに分かりますし、家賃の上昇を抑える事ができます。

更新だからと思わず、ぜひ不動産会社を使って賢く更新しましょう。

シリコンバレー(クパチーノ、サンノゼ、サンタクララ、サニーベール)に赴任がお決まりの方、ぜひ シリコンバレー不動産 までご連絡ください。

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